Куповина стана у изградњи — такозвани инвестициони договор — постаје све популарнија опција у Србији. Разлог је једноставан: цене су ниже него за готове станове, а могућност зараде на расту вриједности током изградње привлачи и купце и инвеститоре.
Али ова опција носи и специфичне ризике. У овом тексту пролазимо кроз све што треба да знате прије него што потпишете уговор.
Шта значи купити стан у изградњи?
Када купујете стан у изградњи (off-plan), ви потписујете уговор са инвеститором прије него што је зграда завршена. Плаћање се најчешће одвија у ратама, према фазама изградње:
- Уз уговор: 20–30% од укупне цијене
- По завршетку грубих радова: 20–30%
- По завршетку фасадерских радова: 20–30%
- При усељењу / примопредаји: преосталих 10–20%
Цијена је обично 10–20% нижа од цијене готовог стана у истој згради након изградње.
Предности куповине стана у изградњи
1. Нижа цијена
Највећа предност. Инвеститори нуде ниже цијене да би обезбиједили финансирање током изградње.
2. Могућност избора
У раној фази можете бирати:
- Тачну локацију стана у згради
- Смјер и спрат
- Тип распореда (ако инвеститор нуди варијације)
- Неке завршне материјале (керамика, паркет, боје)
3. Раст вриједности
Вриједност стана обично расте током изградње. Ако купите у раној фази, можете продати по вишој цијени прије завршетка или по завршетку.
4. Уштеда на порезу
Ако је први промет нове зграде, плаћа се ПДВ (20%), али је то већ урачунато у цијену. Код касније продаје, нови власник плаћа само 2,5% пореза на пренос.
Ризици и на шта пазити
⚠️ 1. Инвеститор не заврши зграду
Ово је највећи ризик. Ако инвеститор банкротира или напусти пројекат, можете остати без стана и без уложеног новца.
Како се заштитити:
- Провјерите да ли инвеститор има грађевинску дозволу
- Провјерите раније пројекте истог инвеститора — да ли су завршени на вријеме?
- Провјерите финансијско стање инвеститора (Агенција за привредне регистре)
- Тражите банкарску гаранцију или гаранцију осигуравајућег друштва
⚠️ 2. Кашњење у изградњи
Чак и ако инвеститор заврши зграду, кашњење од 6–12 мјесеци је уобичајено.
Како се заштитити:
- Уговором предвидите пенале за кашњење (нпр. 0,1% дневно од уговорене цијене)
- Дефинишите реалан рок завршетка и међуфазе
⚠️ 3. Квалитет изведбе није договорен
Често се дешава да уграђени материјали и завршни радови одступају од обећаног.
Како се заштитити:
- Уговором прецизно дефинишите спецификацију материјала (врста паркета, керамике, прозора, врата, гријања)
- Тражите право на преглед прије примопредаје и могућност да ангажујете стручно лице
⚠️ 4. Уговор није овјерен код нотара
Предуговор или уговор о куповини стана у изградњи мора бити овјерен код нотара да би био правно валидан.
Како се заштитити:
- Не потписујете ништа без нотарске овјере
- Провјерите да ли је уговор регистрован у катастру
⚠️ 5. Проблем са употребном дозволом
Без употребне дозволе не можете уселити стан нити га укњижити.
Како се заштитити:
- Уговором обавежите инвеститора да прибави употребну дозволу
- Не исплатите посљедњу рату док не видите употребну дозволу
Корак по корак: Како безбједно купити стан у изградњи
Корак 1: Истражите инвеститора
- Провјерите АПР (Агенција за привредне регистре) — основни подаци, финансијски извјештаји
- Провјерите раније пројекте — обиђите зграде које је исти инвеститор већ изградио
- Питајте станаре о искуству
Корак 2: Провјерите документацију
- Локацијска дозвола — да ли постоји?
- Грађевинска дозвола — да ли је издата?
- Пројекат — да ли је усаглашен са свим прописима?
Корак 3: Прегледајте уговор
- Прецизна спецификација стана (квадратура, спрат, оријентација)
- Распоред плаћања по фазама
- Рок завршетка и пенали за кашњење
- Гараниција за квалитет изведбе
- Право на раскид уговора и повраћај средстава
Корак 4: Овјерите уговор код нотара
Без нотарске овјере, уговор није правно обавезујући.
Корак 5: Пратите изградњу
Редовно обилазите градилиште и провјеравајте напредак. Фотографишите сваку фазу.
Корак 6: Примопредаја
Прије потписивања записника о примопредаји:
- Прегледајте стан са стручним лицем
- Провјерите да ли све одговара уговору
- Не потписујете док нисте задовољни
Порези и трошкови
Код куповине стана у изградњи:
- ПДВ (20%) — урачунат у цијену, инвеститор га плаћа држави
- Нотарске накнаде — 0,5–1% од вриједности
- Катастар — упис права својине након добијања употребне дозволе
Ако касније продајете стан:
- Порез на пренос апсолутних права (2,5%) — плаћа нови купац
- Порез на капиталну добит (15%) — ако продајете у року краћем од 10 година
Када се исплати купити стан у изградњи?
Куповина стана у изградњи се исплати када:
- Инвеститор је провјерен и поуздан
- Уговор је добро састављен и овјерен
- Имате финансијску сигурност да исплатите рате
- Планирате да стан држите дужи период (5+ година)
Не исплати се када:
- Инвеститор је непознат или сумњив
- Уговор не садржи заштитне механизме
- Треба вам стан одмах (чекање 2–3 године)
- Немате финансијску резерву за неочекивана кашњења
Закључак
Куповина стана у изградњи може бити одлична инвестиција — али само ако сте добро припремљени. Кључ је у документацији, провјери инвеститора и квалитетном уговору.
Не журите. Истражите. Поставите питања. И никада не потписујете ништа што не разумијете у потпуности.
Треба вам помоћ при куповини стана у изградњи? EREA тим вам може помоћи да провјерите инвеститора, прегледате уговор и прођете кроз цио процес безбједно.