Потписали сте уговор о купопродаји. Нотарска овера је обављена. Новац је прешао с руке на руку. И сада мислите да је посао завршен.
Али заправо — нисте још постали власник.
Све dok куповина није укњижена у катастар непокретности и ваше ime није уписано као власник у листу непокретности, правно формално, некретнина и даље “припада” продавцу. Укњижба је корак који то мења — и корак који многи купци потцењују све dok se ne pojave problemi.
Шта је укњижба непокретности?
Укњижба (или упис права својине) је званични упис права власништва у катастар непокретности који води Републички геодетски завод Србије (РГЗ).
Катастар непокретности је једина легитимна евиденција о томе ко је власник неке некретнине у Србији. Без укњижбе:
- Не можете доказати да сте власник пред државним органима
- Не можете узети хипотекарни кредит на ту некретнину
- Не можете је продати следећем купцу
- Постоје ризици да je prodavac proda drugom kupcu
Укњижба није формалност — она је завршни чин куповине.
Ко подноси захтев за укњижбу?
Захтев за укњижбу може поднети:
- Купац — лично или putem punomoćnika
- Нотар koji је оверио ugovor (elektronski, neposredno po overi)
- Адвокат kojeg је ангажовао купац
- Агенција за некретнине (у оквиру пружања комплетне услуге)
Од 2018. године, нотари су обавезни да одмах по овери уговора електронским путем доставе документацију РГЗ-у. У пракси ово значи да купац не мора сам ништа да ради ако је користио нотара — али увек вреди проверити да ли је захтев заиста поднет.
Koji dokumenti su potrebni?
За стандардну укњижбу након куповине потребно је:
- Оверени уговор о купопродаји
- Доказ о плаћеном порезу на пренос апсолутних права (потврда Пореске управе о уплати 2,5%)
- Kopija lične karte купца
- Punomoćje (ако неко заступа купца)
За куповину новоградње:
- Употребна дозвола за објекат
- Етажни елаборат
Kako teče postupak uknjižbe?
Korak 1: Overa ugovora kod notara
Уговор о купопродаји мора бити оверен пред нотаром. Без овереног уговора, укњижба није могућа.
Korak 2: Plaćanje poreza na prenos
Пореска управа шаље решење о висини пореза на пренос апсолутних права (2,5% од уговорене или тржишне вредности). Ovaj porez mora biti plaćen pre podnošenja zahteva za uknjižbu. Рок за пријаву је 30 дана од дана склапања уговора.
Korak 3: Podnošenje zahteva
Захтев се подноси:
- Електронски — putem notara (najčešće i najbrže)
- Непосредно — na šalteru Službe za katastar nepokretnosti
Korak 4: Obrada u RGZ-u
Законски рокови:
- 5 радних дана за електронски поднете захтеве
- 15 радних дана за захтеве поднете непосредно
Korak 5: Dostavljanje rešenja
Od tog trenutka, kupac je zvanično upisan kao vlasnik u listu nepokretnosti.
Troškovi uknjižbe
| Trošak | Iznos |
|---|---|
| Такса за упис права својине | 2.000–5.000 RSD |
| Porez na prenos apsolutnih prava | 2,5% od vrednosti |
| Нотарска такса | ~0,3–0,5% od vrednosti |
Najčešće greške i problemi
1. Порез није плаћен на време
Закашњела пријава или уплата пореза може блокирати укњижбу и повући пенале.
2. Prodavac nije bio jedini vlasnik
Ако је некретнина била у сувласништву, сви сувласници морају потписати уговор.
3. Неkretnina ima hipoteku ili zabeležbu
Ако на некретнини постоји хипотека, купац не може бити уписан као власник dok se тaj teret ne briše. Provera lista nepokretnosti pre potpisa ugovora nije opcija — obaveza je.
4. Neuknjižena novogradnja
Kod kupovine stanova u novogradnji, česta situacija je da objekat nema upotrebnu dozvolu. U ovim situacijama predugovor i escrow mehanizmi su kritični.
5. Greška u dokumentaciji
Pogešan JMBG, pogrešna adresa, neslaganje podataka — sve to vraća predmet na doradu.
Uknjižba novogradnje — poseban slučaj
Куповина стана “у изградњи” долази с посебним изазовима:
- Стан није уписан у катастар dok objekat nema upotrebnu dozvolu и nije извршена etažaža
- Инвеститор је обавезан да обезбеди документацију, али то не значи да увек uradi na vreme
- Купац може бити физички у стану годинама пре него što dobije vlasnički list
Шта урадити у овом случају:
- У преходном уговору изричито наведите obavezu investitora da u roku X pribavi svu dokumentaciju
- Уговорите уговорну казну ако то не uradi
Uknjižba vs. zabeležba
- Укњижба = коначан упис права својине (vi ste vlasnik)
- Зabeleška = privremen ili ograničavajući upis
Kada potpišete ugovor ali uknjižba još nije obrađena, vaše pravo se može zaštititi predzabeležbom — привременим уписом koji sprečava prodavca da nekretninu proda drugoj osobi.
Kako ENERGY-REA pomaže pri uknjižbi?
Наша агенција прати куповину до самог краја. Помажемо у:
- Провери документације пре куповине (da nema tereta, hipoteka, sporova)
- Koordinaciji sa notarom i Poreskom upravom
- Праћењу статуса захтева у РГЗ-у
Куповина није завршена dok vaše ime nije u listu nepokretnosti. Mi brinemo da se to desi.