Tržište zakupa u Srbiji — zašto je važno sve uraditi kako treba
Iznajmljivanje stana na crno, bez ugovora ili s neadekvatnim ugovorom, i dalje je česta pojava u Srbiji. Za zakupca to znači rizik od iznenadnog otkaza bez zaštite. Za zakupodavca — nenaplaćene kirije i teška deložacija.
Dobar ugovor o zakupu štiti obe strane. Evo šta morate znati.
Ugovor o zakupu — obavezni elementi
Prema Zakonu o obligacionim odnosima i Zakonu o stanovanju, ugovor o zakupu stana ne mora biti notarski ovjeren, ali mora biti u pisanoj formi da bi bio punovažan u pravnom prometu.
Ugovor mora sadržati:
- Identifikaciju strana — puno ime, JMBG/PIB i adresa zakupca i zakupodavca
- Opis nekretnine — adresa, sprat, površina, broj prostorija
- Iznos kirije — u dinarima ili evrima s klauzulom valutne vrijednosti
- Rok zakupa — na određeno ili neodređeno vreme
- Iznos depozita i uslovi vraćanja
- Ko plaća komunalije — struja, gas, voda, internet, komunalna taksa
- Uslovi raskida ugovora — otkazni rokovi za obje strane
- Inventar — posebno ako je stan namješten
Savjet: Uvijek priložite listu namještaja i opreme s fotografijama. To sprečava sporove pri iseljavanju.
Depozit — koliko je standardno i šta pokriva?
U Srbiji je uobičajeni iznos depozita jedna do dvije kirije. Depozit služi kao osiguranje:
- Neplaćenih računa za komunalije
- Štete na stanu i namještaju koja premašuje normalno habanje
- Neplaćene kirije u slučaju prijevremenog raskida
Zakupodavac je obavezan da vrati depozit u roku od 30 dana od iseljavanja zakupca, uz pisani obračun ako je odbitak opravdan.
Preporučujemo da se depozit uplati na tekući račun (ne u kešu), uz potvrdu o svrsi uplate.
Prava i obaveze zakupca
Prava zakupca:
- Mirno korišćenje stana tokom trajanja ugovora
- Pravo na uvid u teret nekretnine (hipoteka, zabrana raspolaganja)
- Zaštita od samovlasnog deložiranja — zakupodavac ne smije promijeniti bravu ili iznijeti stvari bez sudskog naloga
- Pravo na prijevremeni raskid uz poštovanje otkaznog roka (obično 30–60 dana)
Obaveze zakupca:
- Uredno plaćanje kirije u dogovorenom roku
- Plaćanje komunalnih usluga ako je ugovorom predviđeno
- Prijaviti zakupodavcu kvarove koji zahtijevaju intervenciju
- Ne vršiti preinake stana bez pisane saglasnosti
- Ispoštovati kućni red (posebno u zgradama)
Prava i obaveze zakupodavca
Prava zakupodavca:
- Naplaćivanje kirije u rokovima i iznusu predviđenim ugovorom
- Pravo na uvid u stanje stana uz prethodni najavu (obično 24–48h)
- Pravo na raskid ugovora u slučaju kršenja obaveza zakupca
Obaveze zakupodavca:
- Predati stan u stanju pogodnom za stanovanje
- Snositi troškove većih popravki (instalacije, krov, lift)
- Poštovati otkazni rok pri raskidu ugovora na neodređeno (minimum 60–90 dana)
- Prijaviti prihode od zakupa Poreskoj upravi i platiti porez (standardna stopa: 20% na razliku prihoda, uz normativne troškove)
Porez na prihode od zakupa
Zakupodavac koji iznajmljuje stan obavezan je da prijavi prihode i plati porez na prihode od nepokretnosti. Stopa iznosi 20%, pri čemu se umanjuje za normativne troškove (40% od prihoda).
Dakle, efektivna poreska stopa iznosi oko 12% od bruto kirije.
Neprijavljivanje prihoda nosi rizik poreske kontrole i retroaktivnih obaveza s kamatom.
Šta ako zakupac ne plaća kiriju?
Ako zakupac ne plati kiriju u roku, zakupodavac ne smije samovlasno deložirati zakupca. Postupak je:
- Pisana opomena s rokom za plaćanje
- Otkaz ugovora u skladu s ugovornim odredbama
- Sudski postupak za iseljenje (tužba za deložaciju)
Sudski postupak u Srbiji može trajati od nekoliko meseci do godinu dana. Zato je provjera zakupca prije potpisivanja ugovora ključna — plaća li redovno, kakve mu je reference.
Agencija EREA — posredovanje u zakupu
Agencija EREA posreduje u iznajmljivanju stanova u Kragujevcu i okolini. Pomažemo:
- Zakupodavcima: nalazimo provjerene zakupce, sastavljamo ugovor, brinemo o formalnostima
- Zakupcima: pronalazimo stanove prema vašim kriterijumima, pregovaramo uslove, štitimo vaše interese
Posrednička naknada za zakup iznosi jednu kiriju — dijeli se između zakupca i zakupodavca.
Kontaktirajte nas i saznajte šta se iznajmljuje u Kragujevcu ovog trenutka. Pošaljite upit